Credit Market Imperfections, Urban Land Rents and the Henry George Theorem
Marché du Crédit Imparfait, Valeur Foncière Urbaine et le Théorème d’Henry George
Résumé
This paper investigates the credit market impact on urban land rents and the tax policy implications. We introduce a borrowing cost and a down-payment requirement in the canonical urban land use model. We first show that both imperfections lower equilibrium land prices in the most attractive city locations. This downward effect is more likely to occur when land is scarce and cities are large and endowed with inefficient transport infrastructures. Only the down-payment requirement generates utility differentials among homogeneous households (symmetry-breaking). We further show that the Henry George Theorem, which posits that a confiscatory tax on land rents is sufficient to finance public goods, needs to be amended as aggregate land rents are lower than public expenditures. Depending on the nature of mortgage market imperfections, we derive optimal tax schedules.
Cet article étudie l’impact du marché du crédit sur les prix du foncier et ses implications de politiques fiscales. Nous introduisons un coût à l’emprunt et une contrainte d’apport personnel dans le modèle standard d’économie urbaine. Ces imperfections s’avèrent réduire les prix de la terre dans les localisations les plus attractives. Cette baisse est d’autant plus forte que les terres sont rares et les villes peuplées et dotées d’infrastructures de transport inefficaces. La contrainte d’apport personnel peut générer des écarts d’utilités d’équilibre entre des ménages initialement homogènes. Le théorème d’Henry George, selon lequel une taxe confisquant les rentes foncières suffit à financer les biens publics, doit être amendé en présence de contraintes de crédit. Pour chaque type d’imperfections du marché du crédit, nous proposons un système de taxation optimale.
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