Nous développons un modèle d'allocation optimale des terres dans une économie en développement qui présente trois utilisations possibles des terres : l'agriculture, les forêts primaires et les forêts secondaires. La distinction entre ces types de forêts reflète leurs différentes contributions en termes de biens publics. Dans notre modèle, le reboisement est coûteux car il compromet la sécurité des titres fonciers. En utilisant le concept de transition forestière, nous étudions les changements d'utilisation des terres à long terme et expliquons les caractéristiques importantes de la déforestation cumulative dans les différents pays. Nos résultats mettent en lumière la vitesse à laquelle la déforestation nette prend fin, l'effet des coûts de tenure dans ce processus et la composition en régime permanent. Nous présentons également une analyse politique qui souligne le rôle essentiel des réformes institutionnelles portant sur les coûts de la déforestation et de la tenure afin de promouvoir une transition. Nous constatons qu'il peut être trompeur de se concentrer uniquement sur les pertes nettes de forêts, car les transitions tardives peuvent produire, dans certaines conditions, un niveau plus élevé de bénéfices environnementaux.